我表姐在成都那套房，把我对买房的滤镜打碎了
2021年夏天，我陪表姐在成都高新区看房。 89平，总价260万，首付78万，其中25万是借的。 商贷182万，30年等额本息，利率5.6%，月供10448元。 她和姐夫税后月收入加起来2.1万，月供占49.7%。 当时中介说“工资会涨，房贷会变毛”，我们都信了。 2023年姐夫降薪20%，表姐公司裁员，靠信用卡撑了4个月。 2024年5月挂牌，挂了7个月，降28万才卖。 算上契税、中介费、两年利息、装修，净亏约60万。 这不是故事，是我身边最贵的一堂现金流课。
买房压力不是总价，是三个数
别再看“房价收入比”一个数了。 真正压垮人的，是首付后手里还剩多少现金。 第二是月供占家庭税后可支配收入的比例。 第三是年租金除以总价，也就是租售比。 我自己的线：月供不超过35%，首付后留12个月月供加6个月生活费。 如果月供超过45%，收入降20%就非常危险。 超过55%，基本是在走钢丝，别听“咬牙上车”。 这三个数，比总价、比单价、比中介的朋友圈都重要。
拿三个城市算给你看：200万、500万、60万
上海中外环一套60平老两房，挂牌500万，首付15%是75万，贷款425万，30年3.6%，月供约19325元。 家庭税后月入3万，月供占64.4%；月入5万，占38.7%。 成都天府新区一套89平三房，总价200万，首付30万，贷款170万，月供7731元。 家庭税后月入1.5万，占51.5%；月入2万，占38.7%；月入2.5万，占30.9%。 我老家县城电梯房120平，总价60万，首付9万，贷款51万，月供2320元。 当地私企月入5000，一个人供占46.4%；两口子月入9000，占25.8%。 同样叫买房，压力完全不是一回事。 一线是首付和月供双高，县城是总价低但流动性差、工资也低。 强二线卡在中间，最容易被“再不上车就晚了”带节奏。
首付15%不是让你硬上，是让你算压力测试
2024年5月17日，央行把全国首套首付下限打到15%，二套25%。 2024年5月18日起，公积金首套5年以上利率降到2.85%。 截至2024年10月，5年期以上LPR是3.6%。 政策是真实的，但月供也是真实的。 拿200万房、贷款170万、30年、3.6%等额本息算：月供7731元，总还款278.3万，利息108.3万。 加上30万首付，总成本308.3万，还没算契税、中介费、维修、物业。 契税首套90平以下1%，90平以上1.5%；中介费很多城市2%到3%。 这些不是小数，200万房光交易成本就可能5到8万。 所以别问“首付够不够”，先问“首付后还剩几个月月供”。
等额本息还是等额本金？我用170万贷款算了一遍
同样170万、30年、3.6%。 等额本息月供7731元，首月压力小，总利息约108.3万。 等额本金首月约9822元，每月本金减4722元，总利息约92.1万。 等额本金少还约16.2万利息，但前5年月供高出一截。 如果你现金流紧，选等额本息，别为了省利息把生活打穿。 如果收入高且稳定，等额本金或缩短年限更划算。 提前还款也一样：第5年末剩约152.7万，提前还20万，选缩短年限能少还将近5年。 选减少月供，月供会降到约6717元，但利息省得少。 没有标准答案，只有你的现金流答案。
租售比才是照妖镜：1.5%的租金回报，你赌的是什么
200万房，月租3000，年租3.6万，租售比1.8%，回本55.6年。 月租2500，年租3万，租售比1.5%，回本66.7年。 2024年10月，10年期国债收益率大概2.1%上下。 也就是说，很多房子的租金回报，比无风险利率还低。 那大家为什么还买？因为赌城市股票继续涨。 房子不是水泥，是城市公共服务、通勤、学位、社区网络的期权。 首付是权利金，月供是时间价值，房价是行权价。 如果城市人口流入、产业强，这个期权可能值钱。 如果人口流出、二手房挂牌量爆棚，那就是价值陷阱。 别用“刚需”两个字，掩盖自己给城市股票估值太高。
我现在的买房步骤，不高级但能保命
第一步，拉12个月银行流水，只算稳定税后收入，年终奖打五折算。 第二步，列固定支出：房租、车贷、孩子、保险、赡养、生活费。 第三步，算可支配收入，月供别超过35%，极限45%。 第四步，首付后留12个月月供加6个月生活费，200万房至少留15万。 第五步，看房时算租售比、房龄、物业费、车位、学区政策。 第六步，砍价从挂牌价5%到10%开始，急售房可以谈15%。 第七步，贷款优先公积金，组合贷，等额本息保现金流。 第八步，提前还款前先留应急金，理财收益低于房贷利率再还。 别嫌麻烦，买房亏的钱，比上班摸鱼被扣的工资狠多了。
最后说句不讨喜的
买房压力大，不一定是房价太高，也可能是你买贵了、买早了、买大了。 同样200万，有人月入3万，月供占25.8%，晚上睡得着。 有人月入1.2万，月供占64.4%，每天醒来先欠银行257块。 7731元除以30天，一天约257.7元。 这不是制造焦虑，是让你把焦虑算成数字。 能算清楚的，才叫决策；算不清楚的，只能叫赌。 我不是劝你不买，也不是劝你买。 我只是劝你，别在售楼处灯光下做30年的决定。