先说我朋友那套房，销售嘴里的月供7600，实际现金流是9000多
2023年10月，我陪朋友在杭州勾庄看房，总价185万，89平，首付30%是55.5万，贷款129.5万。销售拿计算器按了按说，利率4.1%，30年等额本息，月供大概6258元。你们俩公积金加起来3200，等于每月只掏3058。我朋友眼睛都亮了。
我把他拉到门口，用手机备忘录列了另一张表：物业费2.8元/平，每月249；取暖费24元/平，一年2136，摊到每月178；车位租300；原来住公司附近走路，买房后通勤地铁+打车每月多500；装修按15万摊8年，每月1562；契税+维修基金大约3.5万，是首付外的现金。6258+249+178+300+500+1562=9047。他月薪税后1.1万，女朋友税后8000，家庭1.9万。9047占47.6%，还没算吃饭、养车、给父母。销售说的3058，是拿公积金当收入，但公积金也是你的钱，而且失业后不一定能继续缴。
这里不是杭州特别贵，很多二线城市都这样。你搜买房压力，大部分人搜的是“月供多少合适”，但真正让人睡不着的，是首付交完后，你手里还剩多少活钱。
月供5000和月供12000，差的不是7000块
我做过一个很土的对比。A家庭月供5000，家庭税后收入1.5万，每月固定生活支出6000，能存4000。B家庭月供12000，家庭税后收入2万，每月固定生活支出8000，能存0。看起来B收入更高，但B的月供收入比是60%，A是33%。
如果两边都失业，A手里有10万现金，月供5000加生活6000，每月要花11000，10万能撑9.1个月；B月供12000加生活8000，每月要花20000，10万只能撑5个月。注意，这还没算孩子、老人、车贷、保险。
所以我现在不看“月供收入比”一个数，我加两个：失业存活月数=现金及可变现资产÷（月供+基础生活支出）；职业选择权损失=因为要还月供，你不敢裸辞、不敢换城市、不敢拒绝降薪的年限。这个第二项没人给你开发票，但它最贵。
银行批贷喜欢看月收入是月供2倍，也就是月供收入比50%。但50%是银行的安全线，不是你的安全线。我自己的线是35%，超过40%就要非常小心，超过50%基本是在拿未来几年的选择权换一套房。
我自己的买房压力算法，5步，拿计算器就能抄
第1步，算税后收入。别用税前，别把年终奖全算进去。公积金如果每月能提取还贷，可以算，但打8折，因为政策会变、离职会断。
第2步，算真实月供。用等额本息公式：月供=贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数÷[(1+月利率)^还款月数-1]。嫌麻烦就搜房贷计算器。以贷款140万、利率3.6%、30年为例，等额本息月供约6365元，总利息约89.1万；等额本金首月约8089元，之后每月少11.67元，总利息约75.8万。等额本金省13万左右利息，但前两年月供多1700多，收入不够别硬上。
第3步，加隐性月供。物业费、取暖费、车位、通勤、宽带、家电折旧、装修分摊。89平按2.8元物业+24元取暖，一年物业2670、取暖2136，合计4806，摊每月400。装修15万摊8年每月1562。这两项就快2000。
第4步，留12个月月供现金。不是6个月。因为卖房周期长，2024年我同事挂牌一套房，挂了7个月才成交，中间降价两次。月供6365，12个月就是76380；再加物业取暖400×12=4800，总共81180。这笔钱不能拿去买理财锁死，要放货币基金或活期。
第5步，查公积金。多数城市要求连续缴存6到12个月，贷款额度看账户余额倍数和当地上限。我所在城市个人上限50万，夫妻80万，但不是我买房那年的数。你要去当地公积金中心官网查，别问中介。公积金贷款100万、30年、利率3.1%和商贷3.6%比，月供差多少？拿140万贷款说，3.1%月供约5978，3.6%约6365，每月差387，30年差约14万。能贷满尽量贷满。
提前还贷不是道德题，是现金流折价题
2024年2月20日，5年期以上LPR从4.2%降到3.95%，我手机弹了新闻。我房贷重定价日是1月1日，所以那天跟我没关系。群里有人以为月供下个月就降，其实要看合同里的重定价日。
网上吵提前还贷划不划算，有人说跑赢房贷利率就行，有人说无债一身轻。我觉得都太粗。你应该把房贷看成一笔30年的空头负债，把现金看成选择权。
举个例子：贷款140万，利率3.6%，还了3年，手里有20万闲钱。提前还20万，选减少月供，月供从6365降到约5456，每月少909，但你的应急现金少20万。如果这20万是你唯一的存款，别还。还完你失业存活月数可能从8个月掉到2个月。
如果这20万还完，你还有12个月月供现金，那可以还。因为现在保本理财、货币基金、国债逆回购，稳定收益很难稳定超过3.6%。但如果你有公积金贷款3.1%，或者经营贷置换，或者你有稳定年化5%以上的投资能力，那另说。注意，是稳定年化，不是2020年买白酒赚过。
我自己的排序：先留12个月月供现金，再还高利率商贷，再考虑理财。信用卡分期、消费贷那种18%年化，比房贷恐怖多了，先还它们。
最后说一个反常识的：买房压力最大的时候，不是签合同那天，是交房后第2年。首付掏空、装修超支、家具家电买完，工资涨得慢，想换工作又不敢。那时候你才会发现，房价涨跌只是账面数字，月供才是每个月准时来的闹钟。