先说我自己的账，不是劝你不买
2016年我在杭州买过一套89㎡，总价180万，首付54万，贷款126万，等额本息30年，利率4.9%打9折，月供大概6300。 当时我税后到手1.1万，月供占57%，但我敢买，因为房租也要4500，而且我觉得工资会涨。 后来提前还了20万，月供降到5300左右。 那几年我确实觉得买房是“用未来的钱锁今天的价”。 但2024年我想换房，看中一套总价620万，首付4成248万，中介费+契税+增值税大概30万，贷款372万，利率3.4%，30年月供约16500。 我家庭税后月入3.2万，月供占52%。算完我没签。 不是房价一定跌，是我发现压力不在总价，而在“断供概率”。
利率降了，为什么压力反而更大
国家统计局口径，2024年全国新建商品房销售均价约9935元/㎡，2024年全国城镇居民人均可支配收入54188元。 全国平均看，100㎡房子约99万，三口之家年收入约16万，房价收入比约6。 但这是被中小城市拉低的平均数。深圳、上海、北京核心区，房价收入比30以上很常见。 我朋友在深圳看一套500万的两房，首付150万，贷款350万，利率3.4%，30年月供约15500，家庭月入3万，月供占52%。 我表弟在成都天府新区看120㎡，总价260万，首付78万，贷款182万，利率3.1%，月供约7770，家庭月入1.8万，月供占43%。 你看，利率从2016年的4.9%降到3.1%，但月供绝对值反而更高，因为本金从126万变成182万、350万。 低利率不等于低月供。
我自创的“断供概率”，比房价收入比更扎心
我不太信“月供不超收入30%”这句话，因为它只看分母，不看分母稳不稳。 我自己的土办法：断供概率≈月供÷（到手收入-刚性支出）×收入波动系数。 收入波动系数我瞎定的：体制内0.2，普通文职0.8，互联网1.5，销售2.0，创业3.0。 刚性支出包括房租/物业、吃饭、通勤、保险、父母养老、孩子。 比如月入3万，刚性支出1.2万，剩1.8万，月供1.5万，表面50%，但互联网系数1.5，实际心里压力是1.5×83%=125%。 超过100%就意味着一次裁员、一次生病、一次生娃，现金流就断。 首付掏空六个钱包，不是最可怕的；最可怕的是月供必须用未来30年每个月都不断供。
买房压力测试，我建议你按这5步算
第1步，用税后到手收入，不是税前。公积金能覆盖多少，要看能不能按月冲还贷。 第2步，月供别超到手收入35%；如果两年内要娃，降到25%。月入2万，月供上限7000；月入3万，上限10500；备孕家庭月入3万，上限7500。 第3步，留12个月“月供+生活费”现金。月供8000、生活8000，就要留19.2万，别都砸首付。 第4步，做利率上浮测试。182万贷款，30年，利率从3.1%到3.6%，月供从7777到8270，每月多493，30年多17.7万。 第5步，算持有成本：100㎡物业费3.5元/㎡/月=350，车位租金400，通勤600，水电网300，合计1650/月。 这些不写进房贷计算器，但每月都扣。 如果非要买，优先公积金组合贷、共有产权、二手笋盘，别碰高评高贷和首付贷。
我最后没换房，但也没躺平
我把620万那套的定金退了，损失了一点违约金，肉疼。 现在租在公司附近，月租6500，把原本要砸首付的钱分成三份：一份大额存单，一份国债，一份指数基金定投。 不是唱衰楼市，是我知道自己行业裁员概率不低。 买房这件事，有人适合冲，有人适合等。 你要做的不是听“刚需无脑买”或者“房价如葱”，而是把上面5步算一遍，看看最坏情况下你能不能撑12个月。 撑得住，再谈喜不喜欢。撑不住，租着住也不丢人。
