我2021年在南方某二线看房，销售说再不买就没了。 我差点签一套89平，总价186万，首付56万，商贷130万，利率5.88%，30年等额本息月供7695。 当时我税后月入1.1万，销售让我把年终奖摊到月收入，说银行按1.6万算就能过。 我没签，但同小区一个哥们签了。交房延期8个月，他一边还7695，一边付2200房租，双杀9895，税后1.1万只剩1105。 那段时间他周末跑顺风车，有次在电梯里跟我说，买房压力根本不是首付，是合同外那堆账。
月供占收入30%不是安全线，先算真实月供
银行看月供，你自己得看真实月供。 我的公式很土：真实月供 = 银行月供 + 物业费 + 停车/车位 + 通勤增量 + 维修平均 - 租房省下的租金。 拿100万商贷、利率3.5%、30年等额本息举例，月供4490，总利息61.6万。 如果房子89平，物业2.8元每平，月249；车位300；原来租房离公司近，买房后每天多40分钟，按一年250个工作日、时薪50元折，通勤一年多8300，月约691；维修按每年1800，月150。 真实月供大约4490+249+300+691+150=5880。 如果你原来租房月租2500，买房后净多花3380，这才是你每个月要扛的现金流。 所以月供收入比别只看银行那个数，真实月供除以税后收入，超过35%我就建议停。
首付不是30%，我按30%+8%到15%准备
2021年那套186万，首付56万，我天真以为再留3万税费就行。 后来自己列了一张表：契税首套90平以上1.5%，186万约2.79万；中介费报价2.7%约5.02万，谈到1.8%约3.35万；维修基金按105元每平，89平约9345元；装修按1500元每平约13.35万；家电家具5万；交房前可能双租6个月，月租2200，约1.32万。 加起来约26.7万，占房价14.4%。 也就是说56万首付背后，实际要准备83万左右。 如果是毛坯、要换窗户、做地暖，装修单价可能到2500到3000元每平，89平就是22万到27万，直接多出10万。 所以我现在的建议是：首付之外，至少留房价8%当税费，再单独留10万到20万装修和双租缓冲，具体看城市和面积。
公积金能贷多少，别只听中介一张嘴
我2021年办的时候，首套公积金5年以上利率3.25%，商贷合同是LPR+123个基点，放款时5.88%。 2024年5月18日之后，首套公积金5年以上降到2.85%，二套5年以上3.325%，各地执行时间略有差。 额度不是全国统一：很多城市个人上限40万到80万，家庭60万到120万，有的按账户余额15到20倍，有的看缴存基数。 别嫌组合贷麻烦，100万贷款30年，5.88%月供约5918，总利息约113万；3.25%月供约4352，总利息约56.7万，利息差约56万。 哪怕只多贷出20万公积金，30年也能省十几万利息。 去公积金中心官网查可贷额度，再让银行出组合贷方案，别只听中介说办公积金慢。
等额本息和等额本金，提前还款怎么选
还是100万、3.5%、30年。 等额本息月供4490，总利息61.6万，前期压力小，适合现金不宽裕、收入会涨的人。 等额本金首月5694，每月少8.1元，总利息52.6万，比等额本息少9万，但前12个月每月多还1200左右。 如果月供已经占税后收入35%，别硬选等额本金，现金流断了比多付利息更贵。 提前还款我自己的规则：房贷利率4.5%以上，理财只能做到2.5%左右，现金储备又超过12个月真实月供，就还；利率3.1%以下，且工作稳定，不急着还。 还要看违约金，多数银行还满1年免违约金，每年可还1到2次，最低1万起，具体翻合同。
买房前做3个压力测试，过不了就降总价
第一个，失业6个月测试：现金要能覆盖6个月真实月供，再加3万应急。 100万贷款30年，如果利率从3.5%上浮到4.5%，月供从4490到5067，多577，这是第二个利率上浮测试。 第三个，房价跌20%测试：200万房、首付60万、贷款140万，跌到160万，净资产只剩20万，首付亏40万，卖房还要中介费和税费。 如果这三个测试有一个过不了，我的做法不是硬扛，而是把总价降20万，或者多凑10万首付，把月供压到税后收入30%以内。 别信收入会一直涨，特别是提成、奖金占一半的行业，奖金按50%折算再算月供。
我的结论：买房压力是选择权税
我现在租的那套，市场价210万，月租3200，租售比1.83%。 如果贷款140万、利率3.5%、30年，月供6285，租金3200，负现金流3085，加物业250，一年约4万。 房价不涨，你每年倒贴4万，换的是居住稳定、落户、学位和不再搬家的确定性。 这不是劝退，是让你知道你买的是啥：一个带居住功能的杠杆仓位。 职业稳定、公积金高、打算住10年，可以买；首付靠借、收入靠提成、三年可能换城市，先别。 我后来把总价降到142万，首付多凑了10万，月供控制在税后收入28%，提前还了两次，每次5万。 不是标准答案，只是我的账本。你搜买房压力，真正要算的不是房价收入比，是你敢不敢失业、敢不敢生病、敢不敢换城市。