我2021年差点在杭州未来科技城签一套89平，总价318万，定金2万刷出去，手都在抖。 中介说首付三成95.4万，组合贷，商贷部分按5.88%算，月供差不多1.29万。 我那时候税后1.6万，老婆1.1万，看起来能扛。 结果银行查流水，发现我有一笔12万消费贷没结清，贷款卡住。 后来没买，现在同户型挂牌280万，成交270万上下。 这不是我眼光好，是运气。买房压力最坑的地方，就是你用今天的收入去赌未来30年。
2024年5月17日之后，政策变得很猛：首套首付最低15%，二套25%，全国层面房贷利率下限取消；公积金5年以上首套降到2.85%，二套3.325%。 5年期LPR从2024年2月3.95%、7月3.85%，到10月3.6%。 中介会拿这些数字告诉你‘史上最低，赶紧上车’。 但利率低不等于压力小。 总价200万，首付15%=30万，贷款170万，3.1%利率、30年等额本息，月供约7259元。 等额本息公式：M=P×r×(1+r)^n/[(1+r)^n-1]，r是月利率，n是360。 总利息约91万。 如果你家庭税后月入1.8万，月供占40.3%，已经超过银行常说的30%-35%。 更别说物业费2.5元/平×89平=222元/月，停车300，通勤600，孩子幼儿园2000，吃饭3000。 月供后你手里还剩多少？这才是压力。
我后来自己做了三张表，比看房APP有用。 第一张现金流表：家庭税后收入、刚性支出、月供、物业、水电、通勤、育儿、保险、父母医疗。 第二张负债表：信用卡、花呗、借呗、消费贷、车贷，全部算月供。 第三张最坏情况表：失业6个月、利率上浮100bp、租金跌10%、房价跌15%。 拿170万贷款3.1%算，月供7259；如果利率到4.1%，月供约8213，多954元。 200万房子跌15%到170万，首付30万直接归零，卖房还完贷款基本不剩钱。 所以我现在看安全线不是30%，而是：月供≤家庭税后收入30%-35%，且月供后剩余现金≥8000；现金储备≥12个月月供+6个月生活支出+2万应急。 12个月月供=8.7万，6个月生活按6000=3.6万，加起来至少12.3万。 首付掏空后再借装修贷，基本等于裸奔。
对比一下我查过的几个地方。 深圳龙岗2024年一套89平二手，总价300万，首付15%=45万，贷款255万，3.1%月供约10884，租金大概4500，租售比1.8%，月供是租金的2.4倍。 成都天府新区边缘新盘89平总价135万，首付20.25万，贷款114.75万，月供约4899，租金2500，租售比2.2%，但通勤到市中心可能70分钟。 杭州未来科技城老小区89平，2019年卖318万，2024年成交270万左右，首付15%=40.5万，贷款229.5万，月供约9795，租金5500，租售比2.4%。 县城总价60万，首付9万，贷款51万，月供约2178，看着轻松，但二手房挂一年卖不掉，租金800，流动性差到你怀疑人生。 压力不是月供数字，是月供+换手成本+失业概率。
真要买，按这个步骤来，别先交定金。 1）倒推总价：月供上限=家庭税后月收入×35%。比如家庭月入2万，月供最多7000。3.1%利率30年，贷款约164万；首付15%，总价约193万。超过这个数，别听中介‘贷得到’。 2）查征信和流水：银行要求月收入≥月供2倍，流水看6个月，消费贷、网贷、信用卡分期都算负债，先结清小额。 3）看房维度：房龄、地铁距离、梯户比、车位比、物业费、得房率、学区占用、产权性质、土地年限、是否抵押查封。房龄20年以上，贷款年限可能缩短，月供反而高。 4）砍价：查贝壳/链家近3个月同户型成交价，不看挂牌价，按最低成交再砍3%-5%，要求满五唯一、红本在手、户口保证金2-5万。 5）贷款：至少问3家银行，问提前还款违约金、每年几次、加点多少。公积金能贷多少看缴存基数和当地上限，别信一口价。 6）签合同：写清贷款失败退定金、税费承担、学位占用、户口迁出。 7）收房：验空鼓、漏水、电路，过户水电燃气物业，维修基金别忘。
我的独立观点有点反常识：买房压力不是房价收入比，是‘现金流断裂概率’。 银行算你能不能还，不算你还要不要吃饭、生孩子、给父母看病。 租房其实是买城市公共服务的期权，买房是行权。 期权费=租金，行权价=首付+30年月供+契税中介费+装修+换手税费。 如果这个城市的落户、学区、医疗、通勤确定性，没有稀缺到让你愿意多付这么多，就别行权。 小城市压力小是假象，压力从月供变成了流动性：卖不掉、租不出、物业费照交。 我现在不劝人买也不劝人卖，我只劝你把最坏情况写纸上：失业6个月、房价跌15%、利率涨1%、家里老人生病。 写不出来，或者写完手抖，就别签。房子是拿来住的，但月供是拿来还的。
