先说个反常识的：买房压力最大的时候，不是凑首付那半年，是签完合同后第 13 个月到第 60 个月。首付是入场券，月供才是长期订阅费，提前还款还可能有违约金。中介朋友圈只会告诉你“首付 15% 就能上车”，不会告诉你交房那天还要掏契税、中介费、维修基金、装修、家电，加起来往往是首付的 30%-50%。
我 2021 年陪朋友在杭州未来科技城看房。一套 89 平，总价 320 万，中介说首付三成 96 万，贷款 224 万，30 年 5.2% 利率，月供 12300。他夫妻税后 2.8 万，觉得能扛。结果 2023 年公司优化，他失业 4 个月，靠信用卡和父母撑月供。那套房现在挂牌 280 万，还没卖掉。这个例子不是劝你别买，是想说：压力不是静态的，它会随着失业、降薪、生孩子、父母生病突然变大。
现在政策变了。2024 年 5 月 17 日，首套首付最低 15%，二套 25%，商贷利率下限取消，公积金利率降 0.25 个百分点。很多城市首套商贷能到 3.1%-3.5%。看起来压力小了，对吧？但首付降低只是把风险后移到月供。用 300 万总价算：首付 15% 是 45 万，贷款 255 万，30 年，按 3.5% 等额本息，月供约 11450；按 3.1%，月供约 10890。要是家庭税后 2.5 万，月供占 46%；一方失业，剩下 1.5 万，月供占 76%。不用房价跌，现金流先崩。
对比租房：同小区 100 平，月租 5000-6500。300 万首付 45 万，如果放 3% 大额存单，一年 1.35 万，月均 1125。月供 11450 减租金 5500，每月多掏 5950，一年 7.14 万，30 年多掏 214 万。但买房有杠杆，房价涨 10% 就是 30 万，首付 45 万，收益率 66%。租房没有杠杆，只有现金流。所以这不是数学题，是赌房价和收入哪个先涨。过去 20 年收入涨、房价涨，买房赢；未来 10 年如果收入不涨、人口减少，租房可能更灵活。
我自己的压力测试公式：买房压力 = 月供占家庭可支配收入比 × 职业脆弱系数 + 退出摩擦。职业脆弱系数：公务员/事业编 1.0，国企 1.1，外企 1.2，互联网/教培/地产 1.5，销售/创业 1.8。退出摩擦：满二唯一、满五唯一、有没有贷款、提前还款违约金、挂牌周期。算出来大于 1.2，就别硬上。比如月供占收入 40%，互联网系数 1.5，40%×1.5=60%，已经超过安全线。
具体怎么算？给你 5 步，拿计算器就能做：
- 算税后可支配收入。不是税前，不是年终奖预期，是每月固定到卡的钱。公积金如果取不出来，别算。
- 算月供。30 年 3.5%，每 100 万贷款月供约 4490；3.1% 约 4270；4.0% 约 4774。贷款 255 万×4490/100=11450，对上了。
- 定安全线。月供不超过可支配收入 35%。如果行业不稳、单收入、孩子小于 3 岁，降到 25%。超过 50% 是红线，不是压力大，是危险。
- 留 12-24 个月月供现金。不是留 12 个月生活费，是月供。1.15 万月供，12 个月就是 13.8 万。这笔钱不能拿去装修，不能借给亲戚。
- 算退出成本。契税首套 90 平以上 1.5%，300 万就是 4.5 万；中介费 2% 是 6 万；维修基金 100 平×100 元=1 万；装修 20 万，住 2 年卖，装修折旧至少亏 8 万。2 年内可能卖，别买。
什么情况可以买？首付不借，且留 18 个月月供；月供低于家庭税后收入 30%，或一方失业后低于 50%；打算住 8 年以上，通勤单程小于 45 分钟；租金回报率大于 1.8%。什么情况别买？首付刷信用卡、借消费贷；月供超过收入 50%；工作 3 年内可能换城市；为了学位接盘老破小，单价高于同地段次新 20% 以上。深圳百花、北京万柳都出现过学区房价格大幅回撤，别赌自己不是最后一棒。
最后说句不讨喜的：我不劝你别买，也不劝你赶紧买。我劝你把买房当成一份 30 年的劳动合同，签之前先问：如果明天失业，你能撑几个月？如果撑不过 12 个月，首付再低也别签。房子是资产，但月供是负债。资产可能跌，负债不会。你真正要买的不是那 100 平，是未来 30 年现金流的安全感。